Checklist de segurança jurídica antes de comprar um imóvel

Comprar um imóvel é provavelmente a maior transação financeira da sua vida, e a diferença entre uma compra segura e uma dor de cabeça de anos está em uma etapa silenciosa: a verificação jurídica, que o mercado chama de due diligence. Nada aqui é complicado, é uma questão de método. Este é o checklist que sigo com meus clientes antes de qualquer assinatura.

Comece pela matrícula do imóvel

A matrícula atualizada, emitida pelo cartório de registro de imóveis, é a certidão que conta toda a história do bem. Peça a versão com certidão de ônus reais e ações. Nela você confere quem é o verdadeiro proprietário, se a área registrada bate com a área real e se existem restrições. E dê preferência a uma matrícula emitida há poucos dias, porque a situação do imóvel pode mudar rapidamente.

• ›O vendedor é mesmo o dono que consta na matrícula?
• ›Existe hipoteca, alienação fiduciária ou penhora registrada?
• ›Há usufruto, cláusula de inalienabilidade ou outra restrição?
• ›A construção está averbada e regularizada?

Investigue a situação do vendedor

Um imóvel limpo vendido por uma pessoa cheia de dívidas ainda pode gerar problemas, porque credores podem tentar anular a venda alegando fraude. Por isso, peça certidões negativas do vendedor: processos cíveis, execuções fiscais, débitos trabalhistas e protestos, tanto na cidade do imóvel quanto na cidade onde ele mora. Se o vendedor for casado, inclua o cônjuge na análise. Vendedor transparente entrega tudo sem resistência, e resistência já é um sinal de alerta.

Confira dívidas ligadas ao imóvel

Algumas dívidas acompanham o imóvel, não o dono. É o caso do IPTU e das cotas de condomínio: quem compra pode herdar o débito. Solicite a certidão de quitação do IPTU na prefeitura e, em condomínios, uma declaração do síndico ou da administradora confirmando que não há parcelas em aberto. Confirme também débitos de água e luz para evitar transtornos na troca de titularidade. Se aparecer alguma dívida, não significa necessariamente o fim do negócio: ela pode ser quitada pelo vendedor antes da assinatura ou abatida do preço, desde que tudo fique documentado no contrato.

Formalize tudo antes de pagar

Com a análise concluída, o contrato de compra e venda deve refletir o que foi verificado: descrição correta do imóvel, preço, forma de pagamento, prazos e a responsabilidade do vendedor por dívidas anteriores. Só transfira valores relevantes com contrato assinado e, de preferência, com o sinal formalizado como arras. Em situações mais complexas, como inventários e imóveis de empresas, some um advogado ao time. Prevenir custa pouco, remediar custa caro.

Quer essa verificação feita com rigor no imóvel que você escolheu? Me chama no WhatsApp e eu conduzo esse pente-fino com você, item por item, até a certeza de que a compra é segura.