Como calcular a rentabilidade de um imóvel de aluguel

Antes de comprar qualquer imóvel para alugar, você precisa saber responder uma pergunta: quanto esse imóvel rende de verdade? A conta é mais simples do que parece, mas a maioria das pessoas faz errado, esquecendo custos importantes. Vamos fazer juntos, passo a passo.

A fórmula básica da rentabilidade

A rentabilidade bruta anual é o aluguel de doze meses dividido pelo valor total investido no imóvel, multiplicado por cem. Um exemplo com números redondos: se um imóvel custou ao todo um valor e o aluguel do ano representa uma fração dele, essa fração em percentual é a sua rentabilidade bruta. É um bom ponto de partida para comparar imóveis entre si, mas ainda não é o resultado real.

Custos que entram na conta de verdade

• ›ITBI, escritura e registro pagos na compra, que aumentam o valor investido
• ›Reforma e mobília para deixar o imóvel pronto para alugar
• ›Condomínio e IPTU nos meses em que o imóvel ficar vazio
• ›Manutenções e reparos ao longo do ano
• ›Taxa de administração da imobiliária, quando houver
• ›Imposto de renda sobre o aluguel recebido, conforme sua faixa

Rentabilidade líquida: o número que importa

Depois de somar os custos anuais e descontar da receita de aluguel, você chega à rentabilidade líquida. É esse número que deve ser comparado com outras aplicações. E lembre-se de um detalhe que joga a favor do imóvel: além da renda mensal, existe a valorização do bem ao longo dos anos, que não aparece nessa conta mas compõe o retorno total do investimento.

Erros que distorcem o cálculo

O erro mais comum é usar o valor de compra antigo em vez do valor atual do imóvel, o que infla a rentabilidade aparente. Outro é assumir ocupação de doze meses por ano, todos os anos, o que nem sempre acontece. Prefira simular cenários: um otimista, um realista com um ou dois meses de vacância e um pessimista. Se a conta fecha no cenário realista, o investimento tem base sólida.

Quer ajuda para rodar esses números com valores reais de aluguel praticados em Betim e região? Manda uma mensagem para a Rose Alves no WhatsApp que a gente calcula juntos.