Comprar um imóvel desvalorizado, reformar com inteligência e revender com lucro: esse é o flipping, uma estratégia que ganhou fama mundo afora e funciona também por aqui, quando bem executada. A palavra chave é margem. O flipper profissional ganha dinheiro na compra, não na venda, e essa inversão de lógica é o que separa lucro de prejuízo.
O lucro nasce na compra
O erro do iniciante é pagar preço cheio e esperar que a reforma crie valor suficiente. O caminho certo é comprar abaixo do mercado: imóveis de herança que a família quer vender rápido, unidades com aparência ruim mas estrutura boa, oportunidades de quem precisa de liquidez. É nesse desconto inicial que mora a maior parte da margem. A reforma apenas destrava o valor que já estava lá.
A conta completa do flipping
- ›Preço de compra mais ITBI, escritura e registro
- ›Custo da reforma com folga para imprevistos, que sempre aparecem
- ›Condomínio, IPTU e contas durante os meses de obra e venda
- ›Corretagem na revenda
- ›Imposto sobre o ganho de capital na venda
- ›Meses de capital parado, que têm custo de oportunidade
Reforme para o comprador, não para você
A reforma do flipping é comercial, não pessoal. O objetivo é encantar o comprador médio daquele bairro gastando o mínimo necessário: pintura clara, banheiros e cozinha em bom estado, iluminação agradável, problemas estruturais resolvidos. Acabamentos de luxo em bairro de padrão médio não voltam em preço. O bom flipper conhece o teto de valor da região e nunca reforma acima dele.
Velocidade é parte do lucro
Cada mês a mais com o imóvel parado corrói a margem. Por isso, o planejamento é tão importante quanto a obra: ter o projeto e os orçamentos prontos antes da escritura, começar a divulgar assim que a reforma entra na reta final e precificar para vender em semanas, não em anos. Na região de Betim e da Grande BH, imóveis reformados e bem precificados encontram comprador com boa velocidade.
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